【智慧证书】科普！为啥现在大部分的建筑都有架空层

2017年我国人口统计数量约为14.05亿，占全世界人口的18.82%。作为世界第一的人口大国，随着城市经济的高速增长，城市建筑逐渐向天空发展，但与此同时，大体量的建筑也给人们带来了心理和环境的影响。

建筑与地面的关系是人类从开始建造栖身之所就开始直面的问题。“九层之台，起于累土”，古代建筑多以敦实厚重的基座为主，旨在安全可靠；现代建筑大师勒·柯布西耶在1926年就提出“底层架空”是“新建筑五点”的第一特征。面对日益增长的容积率需求，城市空间被逐渐压缩，如何改善居住生活的环境，是每个城市建设者值得思考的问题。当“底层架空”逐渐被捆绑“偷面积”的标签时，其背后的意义或许已被渐渐淡忘。

“底层架空”建筑最早出现于我国新石器时代晚期，位于距宁波市区约20公里的宁波余姚市河姆渡镇，是我国发现最早的新石器时期文化遗址之一，其中的木结构建筑不但是采用了先进的榫卯技术，更是我国最早的干阑式建筑遗址。

浙江余姚河姆渡遗址的干阑式建筑

自古以来，我国南方湿热多雨、气候炎热、山多林密，蛇虫野兽众多， “底层架空”的巢居的出现让人类远离了危险，提高了居住品质，而干阑式建筑正是原始巢居的继承与发展，它承载着最原始的人们对改善居住条件，提高生活质量的诉求。直到今天，兼具艺术性与实用性的干阑式建筑仍然是我国南方少数民族常见的民居形式，广泛分布于云贵、两广等地区，随着建筑技术的发展，其“底层架空”的高度增大，实用性更强，可下牧上居，且具备了更好的地形适应性。

干阑式建筑剖面构造示意

第一位把“底层架空”作为建筑大旗一样竖立起来的人是勒·柯布西耶，这位20世纪最著名的现代主义建筑大师、城市规划家和作家功能主义之父，在赤道地区看到干阑之后，便为其独特的艺术魅力所吸引。在他1922年参加巴黎秋季沙龙展时，展出了一个作为研究的石膏模型，这个模型除了标准化的柱网、楼梯、外窗，还首次出现了底层架空空间， 1926年，基于钢筋混凝土框架建筑体系的成熟发展，勒·柯布西耶正式提出了“新建筑五点”：底层架空、屋顶花园、自由平面、自由立面、横向长窗。其中“底层架空”居“新建筑五点”之首，“底层架空”把建筑高高举起，把地面环境保留下来，留给了交通、花园、活动。

勒·柯布西耶在1922年巴黎沙龙展的方案

1928年，交织着勒·柯布西耶种种想法的萨伏伊别墅设计完成，并于1930年建成。这个位于巴黎近郊的普瓦西的钢筋混凝土结构的白色房子，表面看来平淡无奇，简单的柏拉图形体和平整的白色粉刷的外墙，简单到几乎没有任何多余装饰的程度，但它完美诠释了“新建筑五点”的全部。萨伏伊别墅底层架空的设计令人耳目一新，纤细的排列规则的白色圆柱将建筑高高托起，把大地与自然留给了城市，联到了室内。萨伏伊所表现出的现代建筑原则影响了半个多世纪的建筑走向。

萨伏伊别墅

基于“新建筑五点”的原则，勒·柯布西耶在1933年编著了《光辉城市》这样一部“城市使用说明书”：在光辉城市中所有的建筑都采用底层架空的形式，可以把地面全部留给市民，整个城市的地表遍布着公路、公园、体育场、绿地、沙滩、游泳池等公共设施，建立空中立体交通网络，且全部实现人车分流，人们泊车后通过电梯进入建筑，位于不同水平高度的机动车道和人行道绝无交叉，大大减少了交通事故。

光辉城市概念图

原古时代人们为了躲避危险，创造了巢居和干阑式建筑；现代人们为了提高城市的使用效率而提高了容积率，为了将更多的土地还给城市、还给市民，衍生利用“底层架空”手法来建造“空中城市”。虽然在《光辉城市》第六章中所列城市规划方案21项全部个个夭折，但勒·柯布西耶从“底层架空”这样一个不起眼的“奇点”出发，为解决日益增长的城市人口与土地环境资源的矛盾保留了一份答案。

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）第3.0.7条规定，“建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。”此规定显然只是从“通用建筑面积计算规则”的角度出发考虑，具体的实用性问题则是留给了各个城市规划管理规定来进行详述。

我国目前对于“底层架空”设计有鼓励性规定的城市大多在南方地区。南方地区炎热潮湿多雨，夏季时间较长，居住在首层会较易返潮或浸水，且对于容积率较高，建筑密度较大的居住区，排列较密的建筑不利于空气流通，使得雨后小区内湿气长期难以扩散，对环境舒适度和建筑寿命均有所影响。并且由于我国南部经济发达城市较多，但这些城市的城市用地比较集中且紧缺，所以综合气候、高容积率、改善居住环境等几点综合考虑，南方城市非常适合推行底层架空建筑。比如位于四川盆地西部的成都市，其曾在2007年发布了《成都市规划管理技术规定》的补充规定，要求“40米（含40米）以上的纯住宅建筑底层必须设置为架空层，架空层净高不小于3米。底层架空部分除必要的入口、门厅外，应设置为绿化、居民健身设施及活动等开敞式空间，不得设置机动车及非机动车停车位。底层架空部分的地面标高应与室外地坪标高差不大于0.45米。”

我国北方各省市由于气候、节能等原因，底层架空区域一般都是需按照《建筑工程建筑面积计算规范》来计算建筑面积并计容，仅有些许鼓励性条文。如北京的《房屋面积测算技术规程》4.2.5的第3条规定“楼房底层设有两端不封闭消防通道的，若该消防通道仅可供人通行，该消防通道计算全部建筑面积；若该可供车辆通行，视为公共道路，不计算建筑面积。”《天津城市规划管理技术规定》中规定，“底层局部架空且向社会提供开放空间的公共建筑，有条件的，可以适当折减退让红线或者绿线的距离，但退线距离不得小于规定距离的 0.6 倍。”

我国南方各省市对于底层架空城市管理规定大同小异，只是细节略有不同，鼓励方式基本是“底层架空建筑面积可不计入容积率”。各省市关于“底层架空不计容”的规定大致可总结为以下几点：

1) 位置应位于建筑的底层，建筑的其他层的架空层应按规定计算建筑面积和计入容积率。

2) 底层架空用作人行或车行通道、公共停车、绿化小品、居民休闲设施、城市开放空间等公共、非营利功能。

3) 架空层开放方向应大于或等于两个，不得封闭，改作他用或出租出售。

4) 层高应满足当地规定的要求，一般为3米以上，也有地方会限制最高层高，如福州当地要求底层架空层层高应不低于2.8米，不高于4.5米。

由于各省市城市规划管理条例日益成熟明确，对于“底层架空”的鼓励性政策也越来越被市场熟悉与接受，“底层架空”可“不计容”的特性，使其已基本摆脱了原来“费力不讨好”的形象，成为了打造高品质居住环境的亮点。以南方城市为主的，市场上已有相当多的住宅项目应用了“底层架空”技术。

“底层架空”区域的应用一开始做法比较简单，只是将结构落地，层高较低，多用作室外停车、管道层、杂物间等功能，没有细致的景观设计和场景打造。随着市场的助力、市场设计力的提升以及居民对小区环境关注度的增加，越来越多优秀的架空空间涌现而出。

杂乱无章的底层架空

小桥流水的底层架空

无论如何，“底层架空”的理念，对于居住环境品质的提高与城市的发展都有着非常积极的作用。“底层架空”在某种程度上解放了用地范围内的土地资源，将外部环境联入到了建筑内部，增加居住区的环境通透性，并且通过景观的打造，还可一定程度上增加小区的绿化率；它可以遮阳避雨，并具有良好的通风效果，即使在雨雪天，也可以为居民提供一个运动、休闲、交往的室外空间。

目前对于“底层架空”的利用较好的营造手法，大致可分为以下三类：

1) 景观性架空层，以绿化小品和居民休闲设施为主，结合社区主题、建筑立面、景观设计等元素综合设计，使得小区的整体环境氛围延伸到建筑底部架空区域，使小区的景观通透性和整体性更强。若是多单元的连续底层架空，可利用空间层次较多，可引入丰富的园林“造景”的手法来构建整体的空间环境，由于层次较多，丰富的透视效果使得架空层整体的环境被放大。另外合理布置绿植与水体，尤其是将室外的步道、小品、绿化、水系引入过渡到架空层，会更加利于空间层次的划分与收放，增加使用者的体验感。

架空层绿化

2) 社区服务类架空层，将社区各类服务功能纳入其中，如儿童活动场地、老年人活动场地、室外健身设施、室外社交场所、戏水池、室外茶室、停车位等纳入其中，不同于沿街底商，这些服务功能在小区内部与环境相结合，使用方便，品质与体验上优于外部服务功能，更好的成为了小区的专属卖点。下面介绍两种常用功能空间的设计要点：

(a)儿童活动场地，应从儿童安全的角度出发考虑设计。在构造上先天形成的尖锐、夹缝等位置，都应用软包或遮挡处理，防止伤及儿童；活动场地的地形、形式和儿童设施不应设计过于复杂，墙面、柱子的墙裙材料应选用柔性、防腐、易清洁的材料；地面应选防滑、柔性，平整的材料，如沙地、草地、环保橡胶等，并宜设置家长休息、等候、照看的区域和设施。儿童活动场地的选位应尽量宽敞明亮，并应考虑夜间照明。

架空层儿童活动场地

(b)对于成人、老年人的社交、健身场地，应注意适老化设计和的融入，地面应做防滑处理。社交和健身场地应分区明确，可相邻或混合设置，设备设施应灵活多样，如座椅、茶座、棋牌桌、阅览区、健身器材等，满足不同民居休息、交流、健身的需要；设备设施布置时应注意使用空间宽松合理，避免拥挤，并应考虑夜间照明。

架空层社交、健身场地

3) 泛会所，作为现代优质社区的常用配套，在当地相关规定允许的前提下，可利用底层架空区域打造的泛会所，集商务、休闲、运动、购物、社区客厅等功能于一身，为业主提供了优质便捷的服务，同时也为邻里交互提供了温馨自然的平台。现在更是提出了“全龄泛会所”的概念，融入了儿童乐园、老年人活动场所，让不同年龄段的住民均可享受优质的健康生活。

泛会所的“泛”意味着功能上要满足业主方方面面的日常生活需要，许多项目都可以结合进来，应与客研业务线紧密沟通，明确当地热点高的功能和项目，以便精准定位泛会所的功能和规模。一般来说，架空层空间有限，需将各类功能分散设置到不同的建筑中，因此功能设置应与相关的功能流线（内部和外部流线）和景观流线结合组织，动静分明，合理进行布置，让各类功能均可引入小区环境资源，并巧妙融合，在提高业主体验同时，也将泛会所的商业价值大大提升，达到商住双赢的目的。

架空层泛会所

如前文所述，采用底层架空设计的居住区，有利于打造较好的居住环境，但面对较高的地价、城市高容积率的开发、各地政策法规的限制，往往采用底层架空会影响土地的回报效率。

由于南方的气候与文化的特点，更多的鼓励政策会引导开发商采用底层架空的设计，并且南方大众业主对底层架空的认知度与接受度也会高很多，许多业主将底层架空作为审视小区环境档次的关注点。比如南京的某楼盘一期是底层架空，但由于政策变化要求底层架空计算公摊，导致二期不做底层架空而引起了业主不满。因此在项目前期开发的阶段，应从以下几点着手分析判断项目采用底层架空的可行性与必要性：

1) 当地的政策法规是否鼓励底层架空的采用？

2) 客研应充分分析客群对于底层架空的认知度与接受度，确定底层架空是否为当地客群的重要关注点；

3) 同时也要对比周边竞品市场，采用底层架空的项目多不多？市场反响怎么样？

4) 当地市场哪种底层架空的形式和配置最受好评？当地市场成功的底层架空形式是否适用于本项目？

5) 与设计线和成本进行沟通，权衡底层架空对与成本指标的影响的利弊。

除上述因素以外，关于底层架空的产权所属也需要在前期开发阶段根据当地的政策法规进行尽调。一直以来，底层架空区域归开发商还是业主所有的权属问题就络绎不绝，在江苏、上海、深圳等地区已明文规定“架空层权属全体业主”，但目前仍然缺乏全国性的立法规范。结合各种实际案例，根据2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》中第七十条至第七十四条的规定，由于通常底层架空不计容的条件是“作为公共停车场、休闲绿地等公共开放空间”，因此参照《物权法》第七十三条中规定的“公共道路、绿地、公共场所”属于全体业主所有。另外，根据现行的不动产权证中房屋所有权和土地使用权的不可分割性，建筑架空层所占用土地的使用权应该归该建筑的全体所有权人所共同享有，而依附于该建筑土地之上的架空层自然也应该为该建筑的全体所有权人共有。

所以在开发阶段，应能明确架空层的用途和功能，使其成为可以落地的项目优势，避免在未弄清当地政策之前便随意定位架空层功能。尤其当架空层作为售卖车位、会所、养老设施、便民商业等盈利设施时，更应提前在法律层面明确落实架空层的权属或使用权利问题，避免产权纠纷、违规建设等风险。

不动产权证书