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市场走势
导 读
2月份土地市场低位运行，供应量与成交量创下近两年来最低值。
在春节、供地因素的叠加影响下，2月土地市场的成交量已然陷入低谷，比去年同期也减少近三成，但地价却在北京、上海、苏州、福州等热点城市优质土地入市的情况下呈现出上涨趋势，溢价率也延续上扬趋势，土地市场回暖明显。
各能级城市方面，一线城市成交体量有所缩减，但在北京、上海和广州都有优质地块出让的情况下，成交金额同比不降反增，土地单价也和上月基本持平；二线城市中，东部热点城市如天津、福州等供地较多，甚至超过郑州、西安等传统成交主力的成交量；受市场影响最深的三四线城市，本月市场量价则继续走低。
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市场走势
供求同比均现下滑
结构性因素致均价环比上涨
供应方面，受传统假期的影响，2月份的土地供应总量仅为6186万平方米，相比上月大幅减少54%，同比降幅也在50%之上，创下近两年来土地供应量新低。当前，重点城市中仅有无锡、南通等少数城市发布供地计划，多数城市还未将供地提上日程，待两会之后，各城市预计会加快土地供应，供应量也会增加。
成交方面，和供应情况类似，本月总成交建筑面积同环比也均有大幅的下滑，全国336城的土地成交总面积为8764万平方米，是近两年内成交量第二次跌入10000万平方米以下，并刷新了2017年9月的最低纪录。不过，从供应数据来看，郑州、天津、杭州、南京等热点二线城市下月将有多宗地块出让，预计3月末将迎来一波土地供应潮，成交量自然也会回升。
而在成交单价方面，本月平均楼面价则逆反上月下跌趋势，环比上涨24%，达到了2541元/平方米，自去年8月份以来首次达到2500元/平方米之上，接近上一年同期水平。究其原因，主要是一二线成交量占比大幅提升，成交金额合计比例更是超过七成成，推动本月成交均价环比大增。具体来看，一线城市虽然市场有所回暖，但由于优质高价地块体量较少，成交的主战场依然集中在郊区，两方面因素相抵消，使得楼板价维持在15231元/平方米的水平，与上月基本持平；而二线城市中之前成交较多的城市如苏州、杭州等本月成交量锐减，加上青岛、成都等成交量较大的城市主要成交区域集中在地价不高的郊区，楼板价则呈现下滑趋势。
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溢价及流拍
溢价率全线上浮
二线城市回升幅度最大
从成交溢价率来看，本月土地市场的溢价率延续上月上扬趋势，环比增加1.3个百分点，达到了12.2%，同比虽然仍有6.9个百分点的降幅，但还不到近一年同比降幅平均值的一半，市场热度有着明显的回升。
从各能级城市来看，溢价率指标均呈上涨趋势，其中一线城市溢价率相比上月上升1个百分点，涨至8.1%，主要得益于北京溢价成交了多宗土地；而随着房企对二线城市的关注度升高，二线城市的溢价率涨幅是三个能级中最高的，环比增加3.3个百分点，达到13.4%，从高溢价地块分布来看，不再局限于苏杭等东部热点城市，重庆、太原、长沙等中西部城市也有高溢价地块出让，其中保亿置业在重庆拿的三宗地溢价率都在40%以上，热度尽显；此外，三四线城市的溢价率也上涨至13.6%，环比上月上涨了1个百分点，佛山、温州、金华等强三四线城市都有高溢价地块出让，使得三四线整体溢价率有所上涨。
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重点地块
优质地块出让节奏延续
带动总价榜单大面积上升
近两月来，上海、苏州优质土地的出让节奏一直延续，特别是上海，内环稀缺地块几乎每月都有供应，本月则公开出让一宗位于苏州河旁的纯住宅用地，距离环球港仅一街之隔，各方面条件俱佳，最终被中海拍下。而广州、福州等城市也亮出手中优质土地资源，吸引了多家地产商前去布局，其中诚意满满的福州更是挂出多幅市中心二环内的旧改地块，吸引了阳光城、正荣等多家房价布局。整体来看，本月最引人关注的地块莫过于创造了福州市土地成交总价纪录的台江区商住用地，该土地属于近年来福州二环内最大的旧改项目——红星排尾项目，地理位置最为优越，周边配套也十分完善，在经历多次撤牌调整后最终于2月15日成功出让，由万科以76.4亿元的总价竞得，溢价率13.3%。
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总结
受传统假期影响，2月份土地市场低位运行，供应量与成交量创下近两年来最低值，但平均地价却环比上浮二成，流拍率也有所回落。为了实现“稳地价、稳预期”的目标，以北上广为代表的热点城市近几个月优质地块供应节奏不断，带动溢价率连续两月回升，市场回温明显。
目前无锡、常州等城市已经公布了出让计划，很多城市的供地计划也会提上日程，预计下月土地市场会迎来一波供应潮，土地市场成交规模将会明显回升。就各能级市场表现而言，在开发贷审核从严、房住不炒、因城施策进一步延续的情况下，三四线需求后继乏力的问题渐渐显露出来，一、二线将再次成为了各大房企的布局重点，土地市场热度有望继续上升。
来源：智慧证书 发布于：2019-03-14