【智慧证书】中华人民共和国城市房地产管理法

Q:

房地产开发是如何定义的？

A:

房地产开发，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。依照《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一项高投入、高风险的投资经营活动，也是一项涉及面较广的经济活动，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。

Q:

城市房地产管理法对此作出那些规定呢？

A:

(1)执行城市规划。房地产开发必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配 套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

(2)房地产开发的用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。同时规定了无偿收回土地的条件A、超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;B、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。其目的有两个：一为禁止出让土地使用权人在房地产开发中擅自改变土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序;二为禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，造成土地资源的浪费。

(3)房地产开发的安全性要求。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使 用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请 取得房屋所有权的一个重要条件。

(4)房地产开发中的联建。依法取得的土地使用权，可以将其作价入股，与他人合资合作开发房地产。这在实践中往往被称为“联建”。在我国，联建 涉及的法律问题较为复杂，特别是合作开发房地产，常易引发纠纷。房地产开发企业也即房地产开发商或发展商，按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

(5)房地产开发企业的分类。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。

Q:

设立房地产开发企业，应当具备什么条件呢？

A:

一是有自己的名称和组织机构。

二是有固定的经营场所。

三是有符合国务院规定的注册资本。

房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部按房地产开发企业的资质等级不 同规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。四是有足够的专业技术人员。房地产开发 是一项专业性很的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，建设部按房地 产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。五是法律、行政法规规定的其他条件。

特别是在我国 由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期.许多房地产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。因此，房地产交易需要律师在其中发挥重要作用。

Q:

房地产交易是如何分类的？

A:

第一，按交易形式的不同，可分为：A、房地产转让B、房地产抵押、C、房地产租赁。

第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为：A、国有土地使 用权及其地上房产的交易;B、集体土地使用权及其地上房产的交易。现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般房地产交易仅指前者。前者还可进一步按 土地使用权的出让或划拨性质的不同进行分类。

第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为：A、受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利 性的住房及其占用土地使用权的交易等);B、非受限交易(如商品房交易等)。

第四，按交易客体存在状况的不同，可分为：A、单纯的土地使用权交易、B、房地产期权交易C、房地产现权交易

Q:

城市房地产管理法规定，有哪些房地产不得转让呢？

A:

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)依法收回土地使用权的;

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(5)权属有争议的;

(6)未依法登记领取权属证书的;

(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

Q:

城市房地产管理法规定，那几类房地产可以设定抵押权呢？

A:

1、可抵押的房地产。依抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。城市房地产管理法规定，以下两类房地产可以设定抵押权：(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。该类抵押权客体比较宽泛，其所指的土地使用权，包括出 让、划拨等各种国有土地使用权。(2)以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地 使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。

2、设定房地产抵押时，抵押人所持有的土地使用权证书，房屋所有权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。因此，城市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

3、划拨土地上房地产的抵押：以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押、但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划 拨土地使用权。这时由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权，散设定房地 产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

4、新增地上物处置。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割， 可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖.但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

来源：昭通电台乌蒙之声

本文转载自：乐山住建