【智慧证书】欧阳捷：楼市调控未来会向何处去？

导读：没有时机，只有方向 

提要：

1、利率下调是金融放松的信号吗？

2、促销加码是房企下一步选择吗？

3、降价推地是城市年底的趋势吗？

4、政策调整是楼市明年之必然吗？

最近，杭州、厦门和南京等多地多家银行下调了按揭贷款利率，诸葛找房数据显示，截止至10月份，首套房贷利率下调银行数量达到19家。

房企发债窗口也已经打开，包括新城控股在内的多家上市房企成功发债。

不少朋友问我，这是楼市调控政策转向的信号吗？

7月31日中央政治局会议精神言犹在耳，楼市调控仍在半途，指望政策转向显然是一厢情愿的。

如果我们据此来制定自己的发展策略，我们一定会误判趋势、踏错节拍的。

01

利率下调是金融放松的信号吗？

银行下调按揭贷款利率并非释放政策调整信号。

过去我们说过，更加严厉的限价令要求之下，房价上涨预期不再，投资客全面退潮，房价已至高位的城市首置客户购买力不足，看房客户流量下降，进而引发改善型客户观望。

但是，成交并没有想象的那样萎靡。

中国指数研究院的数据显示，38个一二线城市成交面积基本持平，62个三四线城市成交面积也基本持平，印证着我们的预判——楼市横盘时代来临。

                                             

成交量没有增加，意味着新增按揭贷款不会增加。同时，房企着力回笼现金，加大了全款买房的优惠力度，间接抑制了银行贷款。

虽然中长期消费贷款（购房贷款为主）依然增长，但增量同比却是负增长，最多下降了21%。

没有更多的新增贷款申请，银行自然要着急了。

尽管有银行通过短期消费贷款和经营贷款暗渡陈仓，但整个住户贷款业务的增量已不像2016年那样快速增长了。

由上图可见，虽然住户贷款每月依然还有增量，但增量同比已是持续下滑且自4月起进入负增长区间。

银行下调按揭贷款利率才能吸引客户新增贷款，毕竟银行是靠吃贷款利差的商业机构。

商业银行能够脱离政策调控吗？当然不行。

但是，被纳入调控政策的只是按揭贷款的首付比例。政策诉求是通过增加二套及以上住房贷款的首付比例来抑制投资投机需求，而贷款利率却并非楼市“一刀切”政策，各行各地并未统一规定。

去年，一些银行针对首次置业客户上调贷款利率，与支持自住需求的政策逻辑相悖，并未被叫停，显然这只是商业银行因为贷款额度不足而提高贷款门槛的“自主性经营”行为。

下调贷款利率也仅仅是市场探路，银行希望在现有允许额度之内达成完全放款，毕竟按揭贷款仍然是银行最安全、最优质的业务收入。

去年5月银监会最新发布的《商业银行押品管理指引》中明确：“要以评估借款人的还款能力为核心，把借款人的正常营业收入作为贷款的主要还款来源，贷款的担保作为次要还款来源”。

如今，当监管部门要求商业银行加大对既无合格抵押品、也无稳定现金流的小微企业贷款支持力度，明明知道很多小微企业的贷款很难符合商业贷款的考核标准之时，加速更优质的按揭贷款投放、消除剩余额度以免用于小微企业就成了商业银行不约而同的动作。

显然，这与楼市调控政策无关。

问题是：在市场预期变化之下，利率仅仅下调约5%，能不能吸引足额的贷款人呢？

显然，如果市场未能积极响应，不排除商业银行会继续加大按揭贷款利率的优惠力度。

当然，这仅仅是商业银行的小动作，甚至尚不如房企促销力度，这既不是楼市政策的转向信号，也不足以影响整个楼市的回温。

以往，房企促销动作更简单粗暴、直接有效，现如今呢？

02

促销加码是房企下一步选择吗？

其实，比银行更着急的是房企。

银行要做房贷，首先房子要能卖得出去。

然而，有些城市里的看房人已经明显减少了，相比银行的优惠力度，冲在第一线的房企促销力度更大。

现在，几乎没有房企不做促销优惠，大家都做，你不做就无人光顾，毕竟，随行就市是商品经济社会的基本法则。

但是，促销力度过大也是不行的。

一方面，地方政府并不希望看到房价明显下跌，进而带来市场大幅下行的风险，倒逼地价大幅下降，影响社会稳定和城市未来发展。

最近的案例已经印证了我们去年关于“双向限价”的预判。

另一方面，购房者也不希望房价下跌，毕竟刚刚掏出的真金白银转瞬即逝、心有不甘，房闹们总是希望挽回一些损失。

客观上，无论是政府还是房闹，都起到了维护房价不能大降的作用，他们也都有不能容忍突破的底线，底线就是房价只能在不突破上限、不穿透下线的横盘之上小幅波动。

房企似乎有心无力，如同被夹在中间的三明治，既不能捂盘惜售，也不能吐血促销，指望政府松动调控的话语也由此逐渐多了出来。

去年我们说过，现金流比负债率更重要，只要现金流能够覆盖运营成本并还本付息，企业就不会有问题，哪怕负债率再高，哪怕亏损再多，企业依然可以活下去，依然有人追捧。

“烧别人的钱、干自己的事”的互联网企业就是最好的案例。

如果房企销售不畅，现金流会有问题吗？

最近，大房企发债又打开了一个窗口，这是为了降低房企债务违约风险，获得发债的房企几乎都是上市公司甚至是50强房企。

有人认为房企还债压力渐增，2020年将是还债高峰，房企压力甚大。

其实，多数房企的债务都在控制之中，少数房企面临债务风险并不意味着房地产行业的整体风险，大房企大都已经选择了降杠杆的策略。

不过，大房企还是会继续发展的，毕竟，放弃增长是不现实的，没有人愿意放弃增长，发展就还需要借钱。

当房企继续发展、总资产和净资产都在增长时，虽然债务也在增长，但负债率未必会增加。

也有房企选择了放缓发展速度的策略，但是，在快跑的路上急速刹车是不明智的。

因此可以预见，未来几年，大房企的发展速度虽然不会像过去那样快了，但也不会太慢。

降速也是有底线的。

国外公司每年能有10%的增速已经相当满足，而国内企业增速低于20%，几乎就等同于不增长，相信未来20强房企平均增速依然会保持在30%以上。

大多数中小房企难谈发展，因为它们几乎无法获得更多的资金支持，预计未来数年，金融环境依然不会宽松，它们的日子依然煎熬。

但是，有了可以托付的金主——大房企，资金断流的中小房企即便是难以续命，也可以在地方政府和金融机构的协调之下，由大房企接盘而不至于演化为社会矛盾。

这是地方政府愿意看到的稳定局面。

03

降价推地是城市年底的趋势吗？

显然，城市不仅要稳定，也还要发展的，地方政府还是需要大笔钱的。

地方政府缺钱吗？

哪怕是上海这样的城市也是缺钱的，毕竟，需要用钱的地方太多太多。

比如苏州河治理及其驳岸打通、轨道交通线延长、高架桥工程建设、引进特斯拉项目的工程配套等等。

今年以来，二线城市卖地不少，成交住宅用地面积比去年同期增长25.3%，已经接近去年全年水平，并且已经收入了历史第二高峰的土地出让金。

                                             

今年还有一个多月，预计12月二线城市还将收入不少于2000亿元的土地出让金，全年将略低于2017年的水平。

和往年一样，12月还会是全年推地与成交最多的月份。

显然，推地多了，地价也要优惠些。

每年12月，也几乎是当年楼面地价相对低位的月份，甚至可能是最低位。抄底地价的房企似乎应该筹备现金、等待年底了。

不过，值得注意的是，11月的土地成交只有前几个月均值的一半，也许预示着今年的情景与往年有所不同，毕竟，房企今年的资金来源渠道已然很窄。

三四线城市同样如此，今年卖地面积及土地出让金收入都已超过去年，其中前10个月的住宅用地成交面积和出让金同比分别增长42.3%和45.8%。

依照惯例，12月政府也还会大量推地，期望收获年内最后一波土地财政。

事实上，每年11月，三四线城市就已经开始预热发动，为12月的冲刺夯实基础，当然，楼面地价同样也是处于相对低位。

不过，截至11月23日，三四线城市今年11月的成交住宅用地面积同样明显不如预期，与2014年的形势颇为相似，可见房企不但已然谨慎，而且资金相对紧张。

这可能预示，今年12月三四线城市的住宅用地成交会明显下降，地价也许更为优惠，有钱的房企可以尝试抄底一回。

从地方政府的角度来说，今年的情势与2014年、2015年有所不同，毕竟2017-2018年，三四线城市卖地量虽然不及2013年，但地价却翻了一番，政府已经积累了充裕的土地财政。

今年前10个月，二线城市与三四线城市成交住宅用地出让金已经分别增长8.5%和45.8%，从这一点上来说，地方政府似乎不怎么缺钱了。

因此，年底适度下调地价、争取更多收入也是极有可能的，这也可为明年启动大基建储备弹药。

不过，即便是地价有所下调，恐怕成交地价均价也不会再有很大的让步，毕竟，拆迁安置补偿成本水涨船高，大幅降地价的可能性基本没有。

况且，不论银保监会怎么苦口婆心，银行还是不敢给小微企业放款，各地城投公司再次成为银行贷款的重要出口，同样为明年地方政府发挥积极财政政策储备了动能。

明年的大基建还是会带动房地产，双双成为固定资产投资的稳定器，地价的相对稳定也会成为房价稳定的有力支撑。

虽然，今年地方政府已经收获足额土地财政，但是，如果11、12月土地成交量不如预期，明年土地市场的启动或将遭遇冷风，地方政府释放调控政策放松的意愿还会回来。

但是，调控关键还是看中央政府的态度。

04

调控调整是楼市明年之必然吗？

如今，即便是地方政府有放松的意愿，动力却有所不足，因为政策调整可能是对城市负责，而承担后果却是个人。无论是谁坐在这个位置，恐怕都不会轻举妄动的，除非楼市发生颠覆性的变化。

楼市会发生颠覆性的变化吗？不会。

横盘时代的楼市既没有火热的盛夏，也没有寒冷的冬天，只剩下没有投机投资客的春秋两季。

首先，今年住宅用地成交明显增长，而且地价不低、地王不多，明年楼市供应充裕无忧。

其次，政府双向限价，房价不能大涨大跌，深圳市刚刚出台的政策也明文禁止房价大幅调整，房价横盘已是大概率事件。

既然供应相对充足、房价相对稳定，居民收入也在增长，观望情绪将会逐渐消退，市场以自住型购房者为主，势必有所回温，成交也会逐渐放量。

但是，千万不要认为楼市还会回到去年的火爆，没有炒房的投机投资，楼市趋稳也是毋容置疑的。

依然会有人担心，如果现在的下行趋势继续蔓延，又当如何？

我们相信，当购房者看不到更多市场下调的信号时，市场回温是可以期待的。

而且，我们相信，在一些城市，会有政策回调的可能。

未来，调控政策可能会如何调整呢？

我们预判有三条逻辑：

一是整体市场把控上，着力以下四点：

加大供应，比如，适当放松二线城市及其都市圈城市土地指标，缓解供求失衡的矛盾，增加成交；

加码棚改，比如，在维持房价稳定的基础上，继续实施差别化的棚改货币化，维持基本成交量；

双向限价，比如，限制房价上涨的同时，强力限制房价跌幅，保持楼市与社会平稳；

引导舆情，比如适时发出稳定市场的信号，引导市场预期，稳定房地产投资和销售。

二是房地产金融逻辑上，强调以下四点：

信贷供应的流向与额度依然会严控，进入房地产的资金不会更多，也不会减少。

债市融资仅限于归还债务，不会增加房企现金流，不会让房企有多余的资金抢地王。

证券市场IPO与再融资会继续严控，维持合意的房企资金松紧度。

监管目标以房地产金融的稳定，确保房地产市场的稳定。

三是市场最为关注的“四限”措施，可能差别化对待：

限购令可以逐步放开，可以增加客户成交、稳定市场。毕竟房价不涨挤出了投机投资客，市场需求已经逐步转向自住型客户，而自住型客户购买多套的意愿和能力均不足，限购令存在的意义逐渐消失。

限售令不宜放开，一旦投资客解套出逃，可能带动二手市场砸盘，反而不利于稳定市场预期。

限贷令不会放松，控制了房地产主要入口资金的松紧度，才能确保楼市平稳，况且限贷令为央行统一政令，并非地方政府可以左右，没有中央指令，限贷令的调整几无可能。

限价令不能放松，“房住不炒”的核心就是控制房价上涨预期，哪怕所有政策都放开，只要控制住房价不涨或微幅上涨，就可以遏制投机投资，就能够实现房子是用来住的，就可以确保楼市大稳。

虽然各地动作不一，但相应措施叠加，市场情绪趋稳，楼市横盘可期，指望楼市大跌进而出现调控政策整体调整时机的可能性几乎丧失。

“大稳小乱”已是楼市新常态，各地政府会有回调，调整动作“因城施策”、随机应变、微幅变化，只要不影响整体楼市平稳，不造成市场预期逆转，就不再需要宏观政策的统一调整，不管是加码还是“减灶”。

 

可以想见，未来楼市调控政策的调整没有时机，只有方向——围绕横盘、上控下撑、微幅摆动。

来源：欧阳先声（ID:xc_oyxs），本文已获授权，对原作者表示感谢。

本文转载自：明源地产研究院